Zuiderzee op Zuid (8065)

1.1 Aanleiding

Aanleiding

Zuiderzee op Zuid is een appartementencomplex met een hoogwaardige architectuur en beeldkwaliteit. Het complex ligt op een bijzondere locatie, namelijk in een aantrekkelijk gebied in een landelijke omgeving, buitendijks aan de oever van het Veluwemeer. Hiermee is sprake van een zeer bijzonder en specifiek milieu: buitendijks in of aan het water.

Afbeelding: Impressie complex Zuiderzee op Zuid

De locatie van Zuiderzee op Zuid, waar ooit de Zuiderzee stroomde, ligt in de randmeerzone van de gemeente Dronten, tussen Biddinghuizen en Zeewolde en aan de overzijde van het water ligt Harderwijk. De locatie is omgeven door verblijfsrecreatieterreinen, een woongebied en water.

Het appartementencomplex is gerealiseerd in de periode 2008-2010. Het complex is bestemd voor verblijfsrecreatie appartementen. Gedurende het hele jaar kan er worden gerecreëerd.

Echter, sociaal-geografische en economische ontwikkelingen hebben er toe geleid dat de vraag vanuit de markt is veranderd, waardoor het aanbod van Zuiderzee op Zuid niet meer goed aansluit op de vraag. Namelijk:

• 1. de vraag vanuit de markt om deze appartementen te gebruiken als tweede woning/recreatiewoning is geheel verdwenen. De appartementen zijn luxe en hebben een hoogwaardig afwerkingsniveau met vloeroppervlakten tussen de 110 m2 en 170 m2 en bevinden zich aan de bovenkant van de markt. Dit marktsegment is als gevolg van de economische crisis nagenoeg verdwenen;
• 2. de vraag naar de appartementen van Zuiderzee op Zuid spitst zich toe op mensen die er willen wonen, eventueel een gedeelte van het jaar. Het gaat om een relatief kleine groep 2-persoons 45-65 plussers die niet meer gebonden zijn aan hun woonplaats en financieel onafhankelijk zijn.

Deze mis-match tussen vraag en aanbod heeft tot gevolg dat nu, ruim 5 jaar na oplevering van het complex, nog 65 appartementen te koop staan. Dit is ruim 40% van het gehele complex. Hierdoor verslechtert de ruimtelijke kwaliteit en als gevolg daarvan zullen op lange termijn de huidige functies verdwijnen.

Vanwege de huidige verblijfsrecreatieve bestemming kan deze vraag op dit moment niet worden geaccommodeerd. Het voornemen is om de bestemming van het complex te verbreden, zodat de appartementen zowel voor recreatieve- als woondoeleinden kunnen worden gebruikt.

Hiermee wordt voorzien in de vraag naar een uniek en onderscheidend woonmilieu en ingespeeld op de trend dat in bepaalde gebieden behoefte is aan menging van de functies recreëren en wonen, waarbij er geen strikte scheiding is tussen recreatief gebruik en wonen. De verwachting is dat hiermee de ruimtelijke kwaliteit en functies in stand kunnen worden gehouden.

De verbreding van de bestemming en functie van het complex Zuiderzee op Zuid houdt niet in dat er fysieke ingrepen moeten worden getroffen aan het gebouw dan wel openbare voorzieningen moeten worden aangelegd. Het complex is in de huidige staat al geschikt voor wonen en voldoet aan alle eisen die hieraan worden gesteld.

Gemeente bereid tot zoeken van oplossingen

Ook de gemeente Dronten ziet dat de vraag naar het gebruik van de appartementen op Zuiderzee op Zuid is veranderd en er de mogelijkheid is om een bijzonder woonmilieu te creëren. In het raadsbesluit van 29 november 2012 (dat is opgenomen in Bijlage 1) heeft de gemeenteraad aan het college van burgemeester de opdracht gegeven om de combinatie van verblijfsrecreatie én wonen nader te onderzoeken.

1.2 Doel

Met de voorgenomen functieverbreding wordt voorzien in een combinatie van verblijfsrecreatie en wonen. De ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

1.3 Ligging van het plangebied

Het bestemmingsplan heeft betrekking op de locatie Zuiderzee op Zuid. Het plangebied ligt in de Randmeerzone tussen Biddinghuizen en Zeewolde, met aan de overzijde van het water Harderwijk. Het complex is globaal gelegen in de meest zuidelijk punt van de gemeente Dronten.

Het complex ligt tussen de Harderbosweg (N306) en het Veluwemeer. De locatie is bereikbaar via de ontsluitingswegen Strandweg en Harderdijk. Hierdoor heeft de locatie een goede bereikbaarheid en ontsluiting.

Het complex is niet zichtbaar vanaf de Harderbosweg, omdat tussen de weg en het complex bomenrijen en andere terreinen aanwezig zijn. Via de ontsluitingswegen wordt het complex met de aantrekkelijke ligging aan het Veluwemeer zichtbaar. Vanaf de zijde van Harderwijk is het complex over het water wel zichtbaar.

Het appartementencomplex Zuiderzee op Zuid wordt omringd door:

• de recreatieterreinen Molecaten Park Flevostrand en Waterparc Veluwemeer en het Harderbos aan de west- en noordzijde;
• het woongebied Buitenplaats Veluwemeer aan de noordoostzijde;
• het Veluwemeer aan de oost- en zuidzijde.

Op de volgende afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven. In Bijlage 2 is de exacte situering van het plangebied in beeld gebracht.

Afbeelding: Globale ligging plangebied

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Randmeerzone' (vastgesteld op 27 juni 2013). In dit plan heeft het plangebied de bestemmingen 'Recreatie - Jachthaven 2' en 'Water - Meren'. Het appartementengebouw is aangeduid als 'verblijfsrecreatie'. Het gehele jaar door mag hier verblijfsrecreatie plaatsvinden.

De voorgenomen functieverbreding past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan is afgestemd op de Wet ruimtelijke ordening en voldoet aan de meest recente inzichten betreffende de digitale uitwisseling en raadpleging (RO-Standaarden). Hierdoor is het bestemmingsplan een goed leesbaar en bruikbaar plan.

1.5 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Zuiderzee op Zuid (8065)' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (nummer NL.IMRO.0303.8065-0ONH);
• planregels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied gelegen gronden aangegeven. In de planregels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving zijn opgenomen.

1.6 Leeswijzer

De toelichting op het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de functionele en ruimtelijke structuur van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader uiteengezet, waarin wordt ingegaan op de nationale, provinciale en gemeentelijke beleidsuitgangspunten ten aanzien van het plangebied. Hoofdstuk 4 behandelt vervolgens de verantwoording ten aanzien van de milieu- en omgevingsaspecten die van belang zijn voor het bestemmingsplan. Hoofdstuk 5 gaat kort in op de juridische regeling van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk worden de huidige en toekomstige situatie beschreven.

2.2 Huidige situatie

2.3 Toekomstige situatie

Het voornemen is om met functieverbreding zowel verblijfsrecreatie als wonen toe te staan op Zuiderzee op Zuid. De functieverbreding biedt een oplossing voor de leegstand en kan er voor zorgen, dat de ruimtelijke kwaliteit behouden blijft en de huidige functies kunnen voortbestaan. Voor alle appartementen wordt zowel recreatieve bewoning als permanente bewoning toegestaan. Hiermee ontstaan er gelijke flexibele mogelijkheden voor de appartementen. Er zijn geen ruimtelijke redenen om hier een onderscheid in te maken. Tevens is het op voorhand niet aan te geven welke appartementen daadwerkelijk zullen worden gebruikt voor wonen.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de nadere motivatie waarom de gemeente Dronten aan dit specifieke plan haar medewerking verleend.

3.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt een analyse gemaakt van het relevante beleidskader. Bij het beleidskader worden de beleidsnota's behandeld die direct of indirect doorwerken in het bestemmingsplan of invloed hebben op de bestemmingsregelingen. Hierna is per bestuursniveau een samenvatting gegeven van deze nota's.

3.2 Nationaal beleid

3.3 Provinciaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

4.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichte onderzoek naar relevante feiten en belangenafweging (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

4.2 Milieuzonering

Het milieubeleid en de daarop gebaseerde regelgeving spelen een belangrijke rol bij het ruimtelijk ordeningsbeleid. Via beide beleidsterreinen is de bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving in het geding. Het ruimtelijk ordeningsinstrument daarvoor is het aangeven van de situering van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) ten opzichte van elkaar (milieuzonering). In de toelichting bij een bestemmingsplan moet aangegeven worden op welke wijze aan dat beleid gestalte wordt gegeven, waarbij ook rekening gehouden moet worden met harde en minder harde richtlijnen die op basis van milieuhygiënische criteria in de jurisprudentie ontwikkeld zijn.

Met de voorbereiding van het onderhavige bestemmingsplan moet worden nagegaan welke bronnen in of nabij het plangebied een belemmering kunnen vormen voor gevoelige functies als wonen.

Daarnaast moet worden bezien of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (de 'omgekeerde werking').

Onderzocht moet dus worden wat de uitstralingseffecten van bedrijfsactiviteiten zijn en of dan in de nabijheid nog sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In dat kader worden in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' richtafstanden gegeven. Die afstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Benadrukt moet worden dat de richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk (of een vergelijkbaar omgevingstype) en dat de richtafstanden bij een omgevingstype gemengd gebied (een gebied met een matige tot sterke functiemenging) met een stap kunnen worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De genoemde VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' is een hulpmiddel bij de invulling daarvan. De publicatie kent Staten van Bedrijfsactiviteiten met indelingen in categorieën van bedrijven. Door voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Het plangebied betreft een 'gemengd gebied'. Nabij het plangebied zijn onder andere recreatieterreinen / kampeerterreinen, een woongebied, extensieve recreatie met onder andere een strand en verkeerswegen aanwezig. Er is een mix van onder andere wonen, werken en horeca. Omdat het plangebied in een 'gemengd gebied' ligt, kan voor het voorliggende bestemmingsplan worden uitgegaan van een correctiefactor van één categorie naar beneden. De aan te houden richtafstand voor alle milieuaspecten is dus één stap kleiner.

Toetsing

Nabij het plangebied is sprake van recreatieterreinen / kampeerterreinen. Ook in het plangebied zelf is verblijfsrecreatie mogelijk. Daarnaast is in het Veluwemeer zandwinning toegestaan. Hieronder wordt op deze onderdelen ingegaan.

Nabijgelegen recreatieterreinen / kampeerterreinen

Voor de nabijgelegen recreatieterreinen / kampeerterreinen gelden de volgende afstanden:

• De afstand van Waterparc Veluwemeer tot het appartementencomplex bedraagt circa 80 meter.
• De afstand van het noordwestelijk deel van Molecaten Park Flevostrand met horeca tot het appartementencomplex bedraagt circa 280 meter.
• De afstand van het zuidoostelijk deel van Molecaten Park Flevostrand tot het appartementencomplex bedraagt circa 150 meter.

Volgens de VNG-publicatie zijn zowel verblijfsrecreatie als wonen milieugevoelig. Dus bij een vergelijking van de huidige situatie (verblijfsrecreatie) met de toekomstige situatie (verblijfsrecreatie en wonen), is geen sprake van een andere ('slechtere') situatie.

Echter, in het kader van een goed woon- en leefklimaat is het goed om hier nadere aandacht aan te besteden.

Volgens de VNG-publicatie hebben een 'kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken)' een richtafstand van 50 meter in verband met geluid. Omdat het plangebied in een 'gemengd gebied' ligt, kan in deze situatie de richtafstand een correctiefactor van één categorie naar beneden worden gebracht, waardoor een richtafstand van 30 meter geldt. In de voorliggende situatie wordt hier ruimschoots aan voldaan.

Recreatie op complex

Op het appartementencomplex is sprake van verblijfsrecreatie met grand café / restaurant. Deze activiteiten kunnen direct grenzen aan de woningen. Het is op voorhand niet aan te geven waar sprake zal zijn van bewoning. De afstand kan dus 0 meter zijn.

In de VNG-publicatie zijn appartementen met verblijfsrecreatie niet specifiek opgenomen. Daarom is gekeken naar de meest soortgelijke activiteit, namelijk 'hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra' en 'restaurants, cafetaria's, snackbars en dergelijke'. Volgens de publicatie hebben deze activiteiten een richtafstand van 10 meter in verband met geur, geluid en gevaar. Aangezien het plangebied in een 'gemengd gebied' ligt, kan in deze situatie de richtafstand een correctiefactor van één categorie naar beneden worden gebracht, waardoor een richtafstand van 0 meter geldt. In de voorliggende situatie wordt hieraan voldaan.

Overigens, het feitelijk gebruik van een appartement door een recreant is per definitie niet anders dan die van een bewoner. Ofwel de normen voor geur, geluid en gevaar van een appartement dat wordt gebruikt door de recreant, kunnen worden gelijkgesteld met die van een bewoner. Overige grotere recreatievoorzieningen, zoals de zwembaden en overige horeca, liggen op een grotere afstand (namelijk op Molecaten Park Flevostrand). Op grond hiervan wordt het gebruik van de appartementen voor zowel verblijfsrecreatie als wonen aanvaardbaar geacht.

Zandwinning

In het Veluwemeer vindt zandwinning plaats. Op basis van het bestemmingsplan 'Randmeerzone' is alleen 'ondergeschikte' zandwinning mogelijk bij de bestemming 'Water - Meren'.

Volgens de VNG-publicatie zijn zowel verblijfsrecreatie als wonen milieugevoelig. Dus bij een vergelijking van de huidige situatie (verblijfsrecreatie) met de toekomstige situatie (verblijfsrecreatie en wonen), is geen sprake van een andere ('slechtere') situatie.

Echter, voor een goed woon- en leefklimaat is het goed om hier nadere aandacht aan te geven.

Wonen heeft een permanenter karakter dan verblijfsrecreatie. Echter, er kan ook gedurende het gehele jaar op het complex worden gerecreëerd. Bovendien zal een deel van de bewoners de woning gaan gebruiken als tweede woning, en zullen deze mensen een deel van het jaar ergens anders wonen.

De zandwinning betreft zandwinning ondergeschikt aan de waterbestemming. De zandwinning is met name bedoeld voor de verdieping van vaarwegen.

Voor de huidige zandwinning geldt een Natuurbeschermingswetvergunning (uit 2009) en een vrijstelling ex artikel 19.1 WRO (uit 2011). Hierbij zijn ook de daarbij behorende onderzoeken uitgevoerd, zoals een akoestisch onderzoek voor de gevolgen van geluidgevoelige objecten. De locatie van de zandwinning ligt op een afstand van circa 400 meter van het plangebied.

Volgens de VNG-publicatie geldt een afstand van zandwinning (algemeen, niet zijnde steenbrekerijen) een richtafstand van 200 meter.

In de voorliggende situatie wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand.

Conclusie

Er zijn bij de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering.

4.3 Geur

In het kader van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is onderzocht of in het plangebied een goed woon- en verblijfklimaat is gegarandeerd en of het bouwblok van eventueel omliggende veehouderijbedrijven optimaal blijft benut.

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven aanwezig. Hiermee is in het kader van geur van agrarische bedrijven een goed woon- en verblijfklimaat gegarandeerd. Met de voorgenomen ontwikkeling worden er geen agrarische bedrijven belemmerd in de bedrijfsvoering.

Aan de milieuzoneringen van overige niet-agrarische bedrijven is in paragraaf 4.2 nadere aandacht besteed.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect geur.

4.4 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet moet bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht worden besteed aan het aspect 'geluid'.

In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. In deze paragraaf wordt ingegaan op de geluidsaspecten met betrekking tot wegverkeerslawaai. Het plangebied ligt niet nabij gezoneerde industrieterreinen en spoorwegen. Daarom zijn deze aspecten niet relevant.

Wegverkeerslawaai

In de Wgh is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidgevoelige objecten anderzijds. De Wgh stelt dat op de gevels van geluidgevoelige objecten voldaan moet worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Volgens de Wgh zijn woningen geluidgevoelige objecten en recreatiewoningen niet-geluidgevoelige objecten.

Op de Harderbosweg (N306) en het noordelijke deel van de Strandweg geldt een maximum snelheid van 80 km/uur. Voor deze wegdelen geldt in buitenstedelijk gebied een geluidszone van 250 meter. Indien een nieuw (of gewijzigd) bestemmingsplan het mogelijk maakt geluidgevoelige bebouwing binnen deze geluidszone te realiseren, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Het plangebied ligt op circa 350 meter vanaf de Harderbosweg. Met het voorliggende plan worden dus geen nieuwe geluidgevoelige objecten binnen de geluidszone van deze weg gerealiseerd. Een nader akoestisch onderzoek is daarom niet nodig.

Voor de overige nabijgelegen wegen geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. Voor wegen met een 30 km/uur zone geldt op grond van de Wgh geen geluidszone. Een onderzoek in het kader van een goede ruimtelijke ordening is echter wel gewenst om te kunnen beoordelen of het plan voldoet aan de kwalificatie 'acceptabel woon- en leefklimaat'.

De Strandweg en Harderdijk zijn geen doorgaande wegen, maar alleen wegen voor bestemmingsverkeer. De intensiteiten op de weg zijn laag. De gevels van het complex liggen op minimaal circa 30 meter van de Strandweg / Harderdijk. Gelet hierop kan op voorhand worden gesteld dat de geluidswaarden ten gevolge van deze verkeersbewegingen op de gevels van het complex aanvaardbaar zijn in het kader van een goed woon- en leefklimaat.

Nabij het plangebied liggen ook fietspaden, dit zijn paden voor fietsers en wandelaars en geen weg voor motorvoertuigen.

Geluid vanuit inrichtingen

In paragraaf 4.4 is nader ingegaan op het geluid vanuit inrichtingen. Hieruit blijkt dat er voldaan wordt aan de milieuzoneringen en geen nader onderzoek nodig is.

Conclusie

Uit het bovenstaande blijkt dat er bij de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen zijn vanuit het aspect geluid.

4.5 Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of daardoor gezondheidsrisico's of ecologische risico's zijn en wat de mogelijkheden zijn om daar tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit daarvan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

Indien een bestemmingsplan de bouw van bouwwerken groter dan 50 m2 mogelijk maakt waar gedurende meer dan 2 uur per dag mensen verblijven, moet worden aangetoond dat de bodemkwaliteit goed is.

In dit geval wordt de al bestaande bebouwing benut. Er is geen sprake van nieuwbouw. Voor het appartementencomplex geldt dat zowel bij het gebruik voor recreatie als bij het gebruik voor wonen sprake is van een bouwwerk waar mensen gedurende meer dan 2 uur per dag verblijven. In het kader van het aspect 'bodem' is geen sprake van een andere verblijfssituatie. Tevens wordt gezien het gebruik van de locatie in het verleden ook geen bodemverontreiniging verwacht. Daarom kan er vanuit worden gegaan dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van de locatie voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect bodem leidt niet tot belemmeringen van het voorliggende bestemmingsplan.

4.6 Water

Bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moet de watertoets worden toegepast. Dit houdt in dat alle ruimtelijke plannen een waterparagraaf moeten bevatten. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het kader van de watertoets is vanaf 1 november 2003 wettelijk verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). In deze paragraaf worden de resultaten van de watertoets toegelicht.

Beleid

Het Waterschap Zuiderzeeland is verantwoordelijk voor het operationele regionale waterbeheer. Het beleid van het waterschap is vastgelegd in het Waterbeheerplan 2010-2015. In dit plan zijn de thema's veiligheid, voldoende water en schoon water uitgewerkt.

Op het gebied van 'veiligheid' geldt dat alle waterkeringen van categorie C (waaronder de Harderdijk) vanaf 2015 aan de wettelijke veiligheidsnormen moeten voldoen. De waterkering is in het voorliggende bestemmingsplan als zodanig aangeduid en van regels voorzien.

Voor 'voldoende water' en 'schoon water' geldt dat het voorliggende bestemmingsplan niet voorziet in een nieuwe fysieke ontwikkeling. Met het voorliggende plan is geen sprake van ander watergebruik dan in de huidige situatie het geval is.

De Nota beleid bouwen nabij primaire waterkering gaat in op het beleid ten aanzien van bouwen nabij de primaire waterkeringen. De nota is van toepassing op de realisatie van gebouwen. In de voorliggende situatie is geen sprake van de realisatie van gebouwen.

Het werkingsgebied van de nota omvat alle primaire A- en C waterkeringen. De Harderdijk is een C waterkering. Dit zijn de waterkeringen die niet direct het buitenwater keren en staan dus niet onder de directe invloedssfeer van het buitenwater. De binnen-, tussen-, en buitenbeschermingszones zijn zowel binnendijks als buitendijks gedefinieerd. De omvang van de verschillende zones en de keurregimes die in deze zones gelden, zijn in de beleidsregels beschreven en worden doorvertaald in respectievelijk de Legger en de Keur.

In de kernzone, binnenbeschermingszone en tussenbeschermingszone geldt een beperking voor bouwactiviteiten, die vastgelegd is in de Keur. Elke zone heeft zijn eigen beschermingsregime: in de kernzone geldt het strengste regime en in de buitenbeschermingszone geldt het lichtste beschermingsregime.
De kernzone betreft de gehele dijk, tot aan de teen. Binnen de kernzone mag geen nieuwbouw gepland worden. De binnenbeschermingszone is 20 meter breed. In de binnenbeschermingszone mag dit wel, mits onder bijbehorende voorwaarden van het waterschap. Hierbij moet in ieder geval geanticipeerd worden op toekomstige ontwikkelingen en moet worden aangetoond dat de ontwikkeling de stabiliteit van de kering niet aantast. Tot slot is de buitenbeschermingszone 80 meter breed. In de buitenbeschermingszone geldt geen beperking voor bouwactiviteiten. Wel geldt er een verbod op diepe ontgrondingen. De belangrijkste voorwaarde is dat het waterkeringsbelang en het beheer en onderhoud niet in het geding komen. Voor de activiteiten moet een keurontheffing aangevraagd worden.

In het onderhavige bestemmingsplan is voor de dijk een specifieke regeling opgenomen. De bestemmingsregeling is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan (uit 2013).

Beleidsregels: buitendijkse regionale waterkeringen. In de Keur van het waterschap zijn de verboden voor handelingen op en in de kernzone en het beschermd buitendijks gebied opgenomen. In sommige gevallen zijn er toch mogelijkheden voor activiteiten binnen de kernzone van een buitendijkse regionale kering en het beschermd buitendijks gebied. Deze mogelijkheden zijn uitgewerkt in verschillende beleidsregels 'Algemeen', 'Bebouwing', 'Kabels en leidingen' en 'Buitengewoon onderhoud'. Voor de handelingen die binnen de genoemde beleidsregels vallen, is wel een watervergunning nodig.

Op basis van de Keur is het verboden te bouwen in de kernzone van buitendijkse regionale keringen. Voor bebouwing die aanwezig is op de peildatum, is door het waterschap in het verleden een vergunning verleend of wordt deze geacht te zijn verleend conform de Keur van Waterschap Zuiderzeeland.

Onder voorwaarden kan in sommige gevallen vergunning worden verleend om te bouwen.

Uit de 'Legger regionale waterkeringen Zuiderzee op Zuid' blijkt dat het plangebied deels in de kernzone ligt, deels in het dubbelregime (dus zowel 'kernzone' als 'beschermd buitendijks gebied') en deels in het beschermd buitendijk gebied.

Bij fysieke ontwikkelingen is eerst een watervergunning nodig. Hierbij is de belangrijkste toetst of de stabiliteit van de dijk niet in gevaar komt. In het voorliggende geval is geen sprake van fysieke ontwikkelingen.

Proces

De watertoets is een belangrijk procesinstrument om het belang van water een evenwichtige plaats te geven in de ruimtelijke ordening. Uit de waterparagraaf blijkt de betrokkenheid van de waterbeheerder in het planproces en de wijze waarop het wateradvies van de waterbeheerder is meegenomen in de uitwerking van het plan.

De voorgenomen ontwikkeling is via www.dewatertoets.nl kenbaar gemaakt bij Waterschap Zuiderzeeland. Via de website is de samenvatting en het toetsresultaat verkregen. De samenvatting en het toetsresultaat zijn opgenomen in Bijlage 5 en verwerkt in de onderstaande subparagrafen.

Waterparagraaf

De initiatiefnemer heeft Waterschap Zuiderzeeland geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de procedure 'geen waterschapsbelang' van de watertoets wordt toegepast. De planontwikkeling leidt niet tot effecten met betrekking tot de waterhuishouding of de afvalwaterketen.

De relevante waterbelangen, zoals waterkeringen, rioolwaterzuiveringen en waterlichamen zijn opgenomen in de verbeelding en/of gereguleerd in de regels van het ruimtelijk plan.

Positief wateradvies en geen vooroverleg

Waterschap Zuiderzeeland geeft op basis van de watertoets een positief wateradvies met daarbij een algemene opmerking die betrekking heeft op het bestemmen van waterbelangen. Verzocht wordt om de waterbelangen (onder andere waterlichamen, waterkeringen en rioolwaterzuiveringen) die eventueel aanwezig zijn binnen het plangebied op een juiste manier te bestemmen of te reguleren.

In verband met het beperkte waterschapsbelang wordt het niet nodig geacht om, aanvullend op de digitale watertoets, in het kader van het ambtelijk vooroverleg, als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening met Waterschap Zuiderzeeland vooroverleg te voeren over het ruimtelijk plan dat betrekking heeft op deze ontwikkeling c.q. dit plangebied. Indien de relevante wateraspecten in het ruimtelijk plan goed bestemd of gereguleerd worden, dan ziet het waterschap het ontwerp ruimtelijk plan met vertrouwen tegemoet.

Buitenwater: Rijkswaterstaat Midden-Nederland is waterbeheerder

Het plangebied ligt (gedeeltelijk) buitendijks in het randmeer (Veluwemeer). Dit betreft rijkswater. Rijkswaterstaat Midden-Nederland is hier waterbeheerder en heeft aangegeven in die hoedanigheid graag betrokken te worden bij de ruimtelijke ontwikkeling. Aan dit verzoek is gehoor gegeven. Rijkswaterstaat heeft aangegeven geen op- of aanmerkingen te hebben ten aanzien van het plan.

Conclusie

In het voorliggende bestemmingsplan zijn de relevante aspecten van de waterkering geregeld. Rijkswaterstaat Midden-Nederland heeft ingestemd met de wijze, waarop het een en ander geregeld is in het plan.

4.7 Landschap

In het landschap van Flevoland is de cultuurhistorische ontwikkeling van de provincie op veel plaatsen zichtbaar. De kenmerken van landschap en cultuurhistorie zijn in veel gevallen nauw met elkaar verbonden.

De ambitie is om de Flevolandse karakteristieken te behouden en in te zetten als ruimtelijke kwaliteit ter versterking van nieuwe ontwikkelingen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten en basiskwaliteiten.

De kernkwaliteiten zijn de elementen en patronen die bepalend zijn voor het karakter van Flevoland, waarmee de essentie van het polderconcept wordt gewaarborgd. Voor het gebied bij Zuiderzee op Zuid is volgens het provinciaal beleid de dijk een kernkwaliteit.

De basiskwaliteiten zijn elementen en patronen die de basis van de polder vormen. Voor het betreffende gebied gelden op grond van het provinciaal beleid geen basiskwaliteiten. De locatie ligt ook niet binnen een Nationaal Landschap.

De provincie Flevoland heeft een nauwe verbondenheid met water. De locatie ligt aan de oever van het Veluwemeer bij de overgang van het ‘oude’ en ‘nieuwe’ land. Het appartementencomplex ligt buitendijks, aan en in het water. Delen van het complex staan met 'de voeten' in het water. Door de ligging aan het randmeer is sprake van een zeer bijzonder woonmilieu.

Op de locatie is er ook een directe relatie met het water. Via de haven kan het water, al dan niet varend, beleefd worden. Het ontwerp van het appartementencomplex is geïnspireerd op een schip, met bijbehorend materiaalgebruik en detaillering. Met het lijnenspel is een relatie gelegd met de uitgestrektheid van het omringende landschap. Het complex straalt rust, luxe en veiligheid uit. Het is een veilige haven, waar de grens waterland en ‘oud’-‘nieuw’ land wordt gemarkeerd.

Bij de voorgenomen ontwikkeling vinden geen fysieke veranderingen plaats; er is geen sprake van verstening of verharding. Het complex is al volledig gerealiseerd. Bij de ontwikkeling is sprake van een functieverbreding van het gebruik van het appartementencomplex van recreatie naar zowel recreatie als wonen. Hiermee wordt de ruimtelijke kwaliteit van het complex verduurzaamd.

Conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling blijven de bestaande karakteristieken van het landschap behouden.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Per 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht geworden. In het kader hiervan moet een gemeente ruimtelijke planvorming toetsen op archeologische waarden. Indien potentiële archeologische waarden worden verstoord, moet hier nader onderzoek naar worden verricht.

Zuiderzee op Zuid is een reeds bebouwd complex. Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen fysieke ontwikkelingen. Het is slechts een functieverbreding, er is geen sprake van nieuwe bouwmogelijkheden. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot aantasting van eventuele archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is dus niet nodig.

Op basis van de gemeentelijke Archeologische waarden- en verwachtingenkaart geldt voor een deel van het plangebied de verwachtingswaarde 'specifieke verwachting waterbodems'. Hiervoor is door middel van de bestemming 'Waarde - Archeologie 5' een beschermende regeling opgenomen op basis van het vigerende bestemmingsplan.

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen archeologische monumenten en monumenten met de status rijksmonument of gemeentelijke monument aanwezig. Ook is de overige cultuurhistorische waarde van het plangebied gering. Overigens, met de voorgenomen ontwikkeling vinden er geen fysieke ontwikkelingen plaats.

Conclusie 

Ten aanzien van de aspecten archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Ecologie

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling moet rekening worden gehouden met het aspect ecologie. Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Voor de gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen met een hoge wettelijke bescherming. Hiervoor zijn Natura 2000-gebieden en gebieden onderdeel uitmakend van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) opgenomen. Een planologische ontwikkeling mag geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied.

Natura 2000-gebied

Een klein deel van het plangebied valt binnen het Natura 2000-gebied 'Veluwerandmeren'. Dit betreft het deel met de bestemming 'Water - Meren'. Het appartementencomplex ligt op een afstand van circa 100 meter van het Natura 2000-gebied. De randmeren ontvangen hun water vanuit de Flevopolders en een aantal Veluwse beken. De randmeren wateren aan de noordoostzijde via de Roggebotsluis af op het Vossemeer en in het zuidwesten via de Nijkerkersluis op het Nijkerkernauw/Eemmeer. Het natuurgebied heeft een slecht ontwikkelde land-water overgang in verband met een gefixeerd, tegennatuurlijk waterpeil. Het doel van het gebied is om de aangewezen soorten en habitats in stand te houden. Voor het deel van het plangebied dat binnen het Natura 2000-gebied valt, is de geldende planologisch-juridische regeling overgenomen en is geen sprake van nieuwe ontwikkelingen.

Ecologische Hoofdstructuur

Een deel van het plangebied maakt onderdeel uit van de EHS. Dit betreft een deel van de jachthaven. Het appartementencomplex valt hier buiten. De EHS ter plaatse betreft een watergebied van internationale betekenis, in het bijzonder als verblijfplaats voor watervogels. Voor het deel van de EHS wordt in het voorliggende bestemmingsplan de bestaande planologisch-juridische regeling overgenomen. Binnen de EHS worden dus geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Provinciaal beleid

De provincie Flevoland wil natuur beschermen en ontwikkelen, maar ook ruimte hebben om andere maatschappelijke ontwikkelingen zoals woningbouw en recreatie optimaal vorm te geven. De natuurwetgeving hanteert een 'nee, tenzij'-regime: nieuwe activiteiten zijn niet toegestaan, tenzij kan worden aangetoond dat de beschermde habitats en soorten daarvan geen schade ondervinden. Slechts indien een blijvende gunstige staat van instandhouding voor soorten en habitats gegarandeerd is, kan 'nee, tenzij' worden omgebogen in een door de provincie gewenst 'ja, want'.

Toetsing

Voor de voorgenomen ontwikkeling is een voortoets in het kader van de natuurwetgeving uitgevoerd (Ecogroen advies, Projectcode 13494, van 11 augustus 2014). Het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 6.

Natuurbeschermingswet

In het kader van de Natuurbeschermingswet is de effectbeoordeling van de voorgenomen ontwikkeling als volgt:

Verstoring: De verstoring betreft in dit geval alleen permanente verstoring. Aangezien er wezenlijks niets veranderd aan het appartementencomplex is er geen sprake van tijdelijke verstoring. De verstoring treedt op door vaarverkeer op het Veluwemeer en aangrenzende meren door een het gebruik van de meren als recreatiegebied. De effecten worden veroorzaakt door de toename van het aantal vaarbewegingen uitgaande van het worst case scenario. Hierbij zijn effecten verstorende effecten door geluid, trilling en licht en optische verstoring denkbaar op vogelsoorten en habitatsoorten. Daarnaast is mechanische verstoring mogelijk van vaartuigen op in het water aanwezige habitattypen.

• Habitatsoorten en broedvogels: De twee habitatrichtlijnsoorten Kleine modderkruiper en Rivierdonderpad komen vooral in de ondiepe delen en langs de oeverzone van het Veluwemeer voor. Dit zijn delen van het Veluwemeer welke voor het overgrote deel buiten betonning ligt en waar in principe niet wordt gevaren. De andere habitatrichtlijnsoort Meervleermuis gebruikt het Veluwemeer als vliegroute en foerageergebied in de nachtelijke uren. Waterrecreatie is hoofdzakelijk een dagsport, 's nachts liggen boten in de haven. De Meervleemuis zal dan ook geen hinder ondervinden door extra vaarbewegingen.
  De twee aangewezen broedvogels Roerdomp en Grote karekiet, beide hebben een uitbreidingsdoel, hebben hun (broed)habitat in de rietzone. Deze bevindt zich met name aan de zuidelijke oever van de Randmeren. Het blijkt dat deze vogelsoorten voorheen op meer plekken langs het Veluwemeer voorkwamen (Sovon, 2005-2008), maar uit recentere tellingen alleen als broedgeval bekend zijn nabij Elburg (Oranjewoud, 2010). Het broedbiotoop en eventueel nieuw broedhabitat (rekening houdend met de rietherstelprojecten langs het Veluwemeer) ligt buiten de betonning en op flinke afstand van de vaarroute (circa 600 meter in geval van het broedbiotoop bij Elburg). Deze broedvogels zijn alleen gevoelig voor recreatie op korte afstanden en bij betreding van hun habitat (Krijgsveld et.al., 2008). Vanwege de grote afstand tussen de mogelijke extra vaarbewegingen en het (potentiële) habitat, is verstoring van het habitat van deze vogelsoorten niet aannemelijk. Gezien de wijze waarop de aangewezen habitatsoorten en broedvogelsoorten het Natura 2000-gebied gebruiken, wordt er geen negatief effect verwacht op de instandhoudingsdoelen van deze soorten door de bestemmingsplanherziening.
• Niet-broedvogels: De niet-broedvogels waarvoor het Natura 2000-gebied is aangewezen bevinden zich met name in de koudere periodes van het jaar in het Natura 2000-gebied (het zijn veelal doortrekkers en overwinteraars) en gebruiken het gebied als rustplaats en/of foerageergebied. Grote zilverreiger en Lepelaar gebruiken alleen de ondiepe oeverzone als foerageergebied en Krakeend, Pijlstaart, Slobeend en Krooneend zijn soorten die zowel rusten als foerageren in het ondiepe waterplantenrijke gebied buiten de betonning. Kleine zwaan en Smient foerageren ook in het ondiepe waterplantrijke gebied, maar rusten vaak op open dieper water. Fuut, Aalscholver, Tafeleend, Kuifeend, Brilduiker, Nonnetje en Grote zaagbek foerageren op vis en driehoekmosselen en zijn meer aangewezen de diepere delen van het Veluwerandmerengebied. Meerkoet duikt ook naar mosselen, maar heeft zijn leefgebied met name in de ondiepe zones. Al deze vogelsoorten hebben een behoudsdoelstelling.
  Het is aannemelijk dat de vogelsoorten welke gebruik maken van hetzelfde gebied als waar met boten wordt gevaren, dit Natura 2000-gebied verkiezen als foerageer- en rustlocatie ondanks dit bestaande gebruik. Waterrecreatie heeft altijd al plaatsgevonden op de Veluwerandmeren, terwijl de aantallen vogels alleen maar is toegenomen (Rijn et.al., 2010). De extra vaarbewegingen in deze zelfde 'stroom met boten' betreffen dan ook geen (extra) verstoring van hun leefgebied. Negatieve effecten door een lichte toename in het aantal vaarbewegingen op niet-broedvogels en hun instandhoudingsdoelstellingen zijn dan ook niet te verwachten.
• Habitattypen: Het areaal Kranswierwateren in het IJsselmeergebied is de laatste tien jaar stabiel, terwijl het areaal Meren met krabbenscheer en fonteinkruiden toeneemt (deels ten koste van Kranswierwateren, als gevolg van de verbetering van de waterkwaliteit). Beide typen staan met name in de ondiepe delen van het Veluwemeer, deels samen, voor het grootste gedeelte van het areaal buiten de betonning (Rijn et.al., 2010). Het aantal vaarbewegingen kan door de bestemmingsplanwijziging (gering) toenemen, waarbij deze naar verwachting met name plaatsvinden binnen de betonning (en bij regel worden waterplantenlocaties gemeden in verband met het vastlopen van de schoepen). Daarom is het aannemelijk dat recreanten het leefgebied van beide habitattypen niet zullen verstoren, waardoor geen sprake zal zijn van directe vernieling van het habitattype.
  Opwerveling van slibdeeltjes door schoepen kan een vermindering van zonlicht op de bodem veroorzaken, waardoor de groei van waterplanten wordt geremd. Aangezien er al sprake is van een continue stroom motorbootjes binnen de betonning (en met name in de diepe vaargeul) is het aannemelijk dat met enige extra vaarbewegingen binnen ditzelfde gebied er geen sprake kan zijn van een extra opwerveling van slibdeeltjes.
  Effecten ten aanzien van mechanische verstoring zijn dan ook niet aannemelijk, waarmee negatieve effecten op de habitattypen door toename van het aantal vaartuigen dan ook niet te verwachten zijn.

Vermesting en verzuring: In het kader van het bestemmingsplan zijn geen stikstofberekeningen uitgevoerd om te beoordelen of er een verschuiving van stikstofdepositie plaatsvindt. Er kan dus niet uitgesloten worden dat er sprake kan zijn van een toename van stikstofdepositie op habitattypen of leefgebied van habitatsoorten en vogelsoorten. Wel is gecontroleerd in hoeverre de habitattypen en het leefgebied van habitatsoorten en vogelsoorten gevoelig is voor stikstofdepositie. Beide habitattypen, het leefgebied van de drie habitatrichtlijnsoorten, het leefgebied van de twee broedvogelsoorten en het leefgebied van de zestien niet broedvogelsoorten zijn in dit Natura 2000-gebied niet gevoelig voor stikstofdepositie (Dobben et.al., 2012 en Smits et.al., 2012). Ook al is er mogelijk sprake van een (lichte) verschuiving in stikstofdepositie door de bestemmingsplanherziening, zijn geen negatieve effecten door vermesting of verzuring op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied te verwachten.

Conclusie: Wanneer de bovenbeschreven effectenanalyse wordt samengevat, kan worden gesteld dat negatieve effecten op voorhand zijn uit te sluiten.

Ecologische Hoofdstructuur

Op basis van de EHS-kaart behorende bij het geactualiseerde Omgevingsplan blijkt dat de locatie van het appartementencomplex niet binnen de EHS ligt. Binnen de begrenzingen van de EHS zijn dan ook geen ruimtelijke wijzigingen gepland (geen aanpassing van het bestemmingsplan), waardoor toetsing aan het EHS-beleid verder ook niet aan de orde is.

Soortenbescherming

Op basis van de Flora- en faunawet zijn gebieden aangewezen voor de bescherming van dier- en plantensoorten. De werkingssfeer van de Flora- en faunawet is niet beperkt tot of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming. Op grond van de Flora- en faunawet gelden algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.

In de voorliggende situatie is sprake van een functieverbreding van een bestaand appartementencomplex. Het betreft geen fysieke veranderingen en geen toename aan verharding. Hiermee is er geen sprake van het aantasten van flora en fauna. Een nader ecologisch onderzoek naar de soortenbescherming is daarom niet nodig.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot significante negatieve effecten op het aspect natuur.

4.10 Luchtkwaliteit

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde, die behoort bij de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, of
• b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
• d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Ruimtelijk-economische besluiten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Hierbij geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Het bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk, die van veel geringere omvang is dan wat hiervoor is aangegeven en daarom kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit niet 'in betekenende mate' zal verslechteren. Daarom hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor het uitvoeren van de voorgenomen ontwikkeling.

4.11 Obstakelvrije zone luchthaven Lelystad

Op een afstand van ruim 11 kilometer ligt luchthaven Lelystad. Rondom luchthaven Lelystad zijn hoogtebeperkingen voor aanwezige bebouwing en nieuw te realiseren bebouwing. Deze hoogtematen lopen op naarmate de afstand tot de luchthaven groter wordt. Concreet betekent dit dat er geen bebouwing mag worden opgericht met een bouwhoogte hoger dan de hoogtemaat die voor een bepaalde zone geldt. Het plangebied ligt in een zone waarvoor een hoogtebeperking geldt voor objecten vanaf 100 meter. Het voorliggende bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden ten behoeve van objecten met een hoogte van minimaal 100 meter.

Conclusie

De obstakelvrije zone van luchthaven Lelystad leidt niet tot belemmeringen van de voorgenomen ontwikkeling.

4.12 Externe veiligheid

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid ('Indeling Leidraad maatramp') zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Inrichting

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen moeten tot een aanvaardbaar minimum worden beperkt. Daartoe zijn in het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (hierna: Bevi) regels gesteld.

Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen moet worden onderzocht:

• Of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico.
• Of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor kwetsbare objecten geldt een plaatsgebonden risico PR 10-6 en voor beperkt kwetsbare objecten geldt een richtwaarde voor het plaatsgebonden risico PR 10-6.

Het groepsrisico bestaat uit de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het plangebied is een gasdrukmeet- en regelstation van Liandon aanwezig, die een druk omzet van 4 bar naar 100 mbar en is derhalve een type B inrichting in de zin van de Wet milieubeheer. Het station heeft een lengte van 2 meter, een breedte van 1 meter en een hoogte van 2 meter. Op het station zijn de regels uit de Wet milieubeheer en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (hierna: Activiteitenbesluit) van toepassing. In het Activiteitenbesluit worden voor gasdrukmeet- en regelstations veiligheidsafstanden tot (beperkt) kwetsbare objecten gegeven. De veiligheidsafstand die aangehouden moet worden, is afhankelijk van de categorie-indeling en het type object. Het station betreft een kaststation. In artikel 3.12 onder 6 is in de tabel aangegeven dat voor een kaststation 6 meter tot een kwetsbaar object en 4 meter tot een beperkt kwetsbaar object in acht moet worden genomen. De afstand tussen het gasdrukmeet- en regelstation en (beperkt) kwetsbare objecten is circa 50 meter. Hiermee wordt ruim voldaan aan de veiligheidsafstand.

Het Activiteitenbesluit stelt geen eisen aan het groepsrisico. Het gasdrukmeet- en regelstation wordt derhalve niet verder uitgewerkt.

Overigens voor de appartementen geldt dat zowel het gebruik voor wonen als verblijfsrecreatie vallen onder kwetsbare objecten.

In de nabijheid van het plangebied is een risicovolle inrichting aanwezig. Dit betreft een bovengrondse propaantank. De tank heeft een inhoud van 8 m3. De tank valt niet onder de werkingssfeer van het Bevi, aangezien de inhoud kleiner is dan 13 m3. Overigens, voor de appartementen geldt dat zowel het gebruik voor wonen als verblijfsrecreatie vallen onder kwetsbare objecten. Met de voorgenomen functieverbreding ontstaat er geen andere situatie. De installatie heeft een PR 10-6 contour van 10 meter. Het plangebied ligt hier buiten.

Buisleidingen

In de directe nabijheid van het plangebied liggen op basis van de provinciale Risicokaart geen buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Op basis van de provinciale Risicokaart blijkt dat in de directe nabijheid van het plangebied geen transport van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaatsvindt. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Conclusie  

In het kader van het aspect externe veiligheid zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.13 Kabels en leidingen

In of nabij het plangebied bevinden zich geen bovengrondse en/of ondergrondse leidingen die ruimtelijk relevant zijn op bestemmingsplanniveau.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen leidt niet tot een belemmering van de voorgenomen ontwikkeling.

4.14 Verkeer en parkeren

Bij de voorgenomen ontwikkeling moet rekening gehouden worden met eventuele gevolgen voor verkeerskundige aspecten in of nabij het plangebied, zoals verkeersbewegingen en parkeren.

Verkeer

Het plangebied heeft een goede bereikbaarheid en ontsluiting. De locatie ligt centraal in de regio en in Nederland. De locatie ligt tussen de kernen Biddinghuizen, Zeewolde en Harderwijk. Voor gemotoriseerd wegverkeer is het complex bereikbaar via de Harderbosweg (N306) en de Strandweg. Voor fietsverkeer is het complex bereikbaar via het fietspad op de Harderdijk. Daarnaast is het plangebied te bereiken door middel van openbaar vervoer. De Harderbosweg maakt onderdeel uit van een route voor de lijnbus. Aan de Harderbosweg ter hoogte van de Strandweg, op een afstand van 420 meter hemelsbreed van het plangebied, is een bushalte aanwezig.

Ook is het plangebied bereikbaar voor vaartuigen. De haven van Zuiderzee op Zuid ligt op een strategische locatie, namelijk aan het Veluwemeer en naast het Wolderwijd. Nabij de locatie is een snelvaarwater aanwezig. De wateren zijn geschikt voor zowel zeilboten als motorboten. Vanuit de haven komt de passant op de randmeren en tevens is het mogelijk om door te varen naar het Markermeer.

Parkeren

Het complex heeft een ondergrondse parkeergarage van 7.000 m2 met 211 parkeerplaatsen. Ieder appartement heeft een eigen parkeerplaats en inpandige berging in de parkeergarage. Daarnaast zijn buiten op het terrein nog eens 70 parkeerplaatsen. In totaal zijn er dus 281 parkeerplaatsen.

Voor etagewoningen in het dure segment in een buitengebied geldt volgens de CROW (publicatie 317) een parkeernorm van 1,7 - 2,5 parkeerplaatsen per woning. Volgens de gemeente kan voor het complex inclusief voorzieningen een gemiddelde parkeernorm van 2,0 worden aangehouden. De doelgroep van de woningen zijn namelijk 1 of 2 persoonshuishouden. Hierbij is minimaal sprake van 1 auto per huishouden. Bij permanente bewoning is ook sprake van bezoek. Een deel van de bewoners zal de woning gaan gebruiken als tweede woning en deze mensen zullen een deel van het jaar ergens anders wonen, bijvoorbeeld in het buitenland. De locatie is goed bereikbaar via openbaar vervoer en fietsroutes. De voorzieningen op het terrein worden gebruikt door de mensen die op het terrein verblijven.

Voor de 157 appartementen met een parkeernorm van 2,0 is een totaal aantal parkeerplaatsen van 314 nodig is. Op het complex zijn 281 parkeerplaatsen aanwezig. Er zijn nog 33 parkeerplaatsen nodig. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat op het terrein ruimte is om deze parkeerplaatsen te realiseren. Hiervoor wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

Voor de jachthaven vinden er geen ontwikkelingen plaats. Op het terrein zijn, naast de 70 parkeerplaatsen voor het complex, afzonderlijke parkeerplaatsen voor de jachthaven. Deze liggen aan de noordoost- en zuidwestzijde van het appartementengebouw. Voor de jachthaven zijn en blijven er voldoende parkeerplaatsen.

Conclusie

Zowel de verkeers- als de parkeersituatie zullen niet leiden tot belemmeringen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling.

4.15 Milieueffecten

Algemeen

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) zijn m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteiten en indicatieve drempelwaarden opgenomen. Indien het een ontwikkeling betreft boven de drempelwaarden, dan moet een m.e.r. of een m.e.r.-beoordeling worden gedaan. Bij de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten geldt bovendien dat de drempelwaarden indicatief zijn, dit zijn dus geen harde grenzen. De bedoeling van de wetgever is om in deze gevallen goed te kijken naar het specifieke plan en de omgeving. Daarvoor wordt ook verwezen naar de bijlage bij de Europese richtlijn voor de strategische milieubeoordeling. De selectiecriteria zijn:

• kenmerken van de projecten (onder andere omvang, cumulatie met andere projecten);
• plaats van de projecten (ligging in/nabij kwetsbare gebieden, waardevolle landschappen en dergelijke);
• kenmerken van het potentiële effect (bereik van het effect, onomkeerheid van het effect).

Dus, afhankelijk van het soort project, de locatie en de mogelijke effecten moet worden beoordeeld of kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling of dat een m.e.r.-beoordeling of m.e.r. nodig is.

Procedure in deze situatie

Een m.e.r. is verplicht bij bestemmingsplannen indien de activiteiten in het plan mogelijk tot significante gevolgen leiden voor Natura 2000-gebieden, zodat een passende beoordeling nodig is en/of het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor volgens de Wet milieubeheer een besluit m.e.r.(-beoordeling) verplicht is.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is in paragraaf 4.9 nadere aandacht besteed aan het aspect ecologie. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van een kans op een (significant) negatief effect op de instandhoudingsdoelen van omliggende Natura 2000-gebieden. Er is geen passende beoordeling nodig.

In het Besluit milieueffectrapportage zijn m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteiten en indicatieve drempelwaarden opgenomen. In het Besluit milieueffectrapportage staat onder D11.2 dat een m.e.r.-beoordeling geldt bij 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Drempelwaarde is 100 ha of meer, of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen en een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2'.

De voorgenomen ontwikkeling valt ruim beneden deze drempelwaarden en ligt niet in een gevoelig gebied.

De drempelwaarden zijn indicatief. Daarom moet vervolgens worden gekeken naar de kenmerken van de ontwikkeling, de plaats van de ontwikkeling en de kenmerken van mogelijke effecten. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst van het nieuwe Besluit milieueffectrapportage die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is dus altijd nodig als een besluit of plan wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst en die onder de drempelwaarden liggen.

Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling bestaan geen vereisten voor de vorm maar wel voor de inhoud. Met betrekking tot de inhoud ('wat moet er in de vormvrije m.e.r.-beoordeling worden onderzocht?') moet aandacht worden besteed aan alle criteria die zijn opgenomen in Bijlage III bij de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Naar aanleiding van het gestelde hierboven moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De toets kan gebeuren aan de hand van de aspecten die in de voorgaande paragrafen al aan de orde zijn geweest, voor zover ze van invloed zijn op het (natuurlijke) milieu.

Milieuzonering

Paragraaf 4.2 betreft de milieuzoneringen van de activiteiten in en nabij het plangebied.

Hieruit blijkt dat bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zal zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit nieuwe bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Geur

In paragraaf 4.3 is aandacht besteed aan het aspect geur. Het aspect geur levert geen belemmeringen op.

Er zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit nieuwe bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Geluid

In paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op het aspect geluid. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn in verband met geluid van wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen. Ook zijn er geen belemmeringen in verband met het geluid vanuit inrichtingen.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Bodem

In paragraaf 4.5 wordt met betrekking tot het aspect bodem aangegeven dat er bij de voorgenomen ontwikkeling geen bodemingrepen plaatsvinden.

Daarmee zal er geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Water

In paragraaf 4.6 is aangegeven op welke manier rekening gehouden wordt met water bij het voorliggende bestemmingsplan.

Voor deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is het relevant om te melden dat het plangebied niet in een waterwingebied en/of een grondwaterbeschermingsgebied ligt.

Voor water zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Landschap, archeologie en cultuurhistorie

In paragraaf 4.7 is ingegaan op het landschap. Voor deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is het relevant om te melden dat het plangebied niet in of in de omgeving van een Belvedere-gebied ligt.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie zijn in paragraaf 4.8 onder aandacht gebracht. Geconcludeerd wordt dat er vanuit het oogpunt van deze aspecten geen belemmeringen zijn ten aanzien van het voorliggend bestemmingsplan.

In verband met het voorliggend bestemmingsplan worden geen belangrijke nadelige gevolgen voor landschap, archeologie en cultuurhistorie verwacht als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Ecologie

In paragraaf 4.9 is nader ingegaan op het aspect ecologie.

Voor de gebiedsbescherming is het van belang dat er geen fysieke ontwikkelingen plaatsvinden. De locatie ligt in een bebouwd gebied met bijbehorende infrastructuur. Het appartementencomplex ligt buiten waardevolle en/of kwetsbare gebieden, wel nabij natuurgebieden. Op dit moment worden alle appartementen recreatief gebruikt. Als gevolg van de functieverbreding zal een deel van de appartementen als (tweede) woning worden gebruikt. Ten opzichte van de huidige situatie wordt geen negatief effect verwacht op de natuurlijke omgeving. Gelet op de geldende bestemming en het feitelijk gebruik, de ligging in een bebouwd gebied met bijbehorende infrastructuur en de toekomstige vervoersbewegingen en het aantal recreanten, is geen ecologisch onderzoek nodig. Op grond van het voorgaande kan met voldoende zekerheid worden gesteld dat als gevolg van het voorliggende bestemmingsplan significant negatieve effecten op het Natura 2000-gebied 'Veluwerandmeren' zijn uit te sluiten en wordt voldaan aan beleid voor de EHS.

Voor de soortenbescherming geldt ook dat er geen sprake is van fysieke ontwikkelingen en daarmee is er geen sprake van het aantasten van flora en fauna.

Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen voor het voorliggend bestemmingsplan.

Bij het voorliggend bestemmingsplan zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Luchtkwaliteit

In paragraaf 4.10 is het aspect luchtkwaliteit aan de orde gekomen. Hierin is aangegeven dat de luchtkwaliteit niet 'in betekenende mate' zal verslechteren.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal er geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling geen belangrijke nadelige milieugevolgen zal hebben en dat wordt voldaan aan de vigerende wet- en regelgeving. Gezien de afwezigheid van de noodzaak tot nader onderzoek van de verschillende milieuaspecten is een m.e.r.-beoordeling dan ook niet nodig.

5.1 Algemeen

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie van het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het relevante beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan de vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Ook is hieraan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier zijn verbeeld. De SVBP is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Tevens is aansluiting gezocht bij het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied, namelijk 'Bestemmingsplan Randmeerzone'.

Gezien het onderscheidende karakter van de voorgenomen ontwikkeling is vervolgens maatwerk verricht door een specifieke regelgeving op te nemen voor het plangebied.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en de bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd en in de regels zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Bestemmingen

Hieronder wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen behorend bij dit bestemmingsplan.

Bestemming 'Recreatie - Jachthaven'

Voor het terrein van Zuiderzee op Zuid is de bestemming ‘Recreatie - Jachthaven' opgenomen. Hiermee is aangesloten op het vigerende bestemmingsplan. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor de jachthaven in combinatie met sport- en recreatieve voorzieningen. Gebouwen, voorzover ten dienste van de jachthaven en/of de recreatieve voorzieningen vallen eveneens onder deze bestemming. Het drijvend bedrijfsgebouw is onder een specifieke aanduiding gebracht. Voor de ligplaatsen geldt binnen de bestemming 'Recreatie - Jachthaven' en binnen de bestemming 'Water - Meren' ter plaatse van de aanduiding 'jachthaven' gezamenlijk dat er een maximum is toegestaan van 1.000 ligplaatsen.

Voor het appartementencomplex is de aanduiding aangepast naar 'gemengd'. Hier binnen is geregeld dat recreatieve en permanente bewoning van de appartementen is toegestaan.

In verband met de aanwezigheid van het gasdrukmeet- en regelstation is de aanduiding 'nutsvoorziening' opgenomen met daaromheen de aanduiding 'veiligheidszone - bedrijven' met een breedte van 6 meter gelet op de bijbehorende veiligheidsafstand.

Bestemming 'Water - Meren'

Het deel van het plangebied met de bestemming 'Water - Meren' is binnen het plangebied opgenomen, aangezien in de regels van de bestemming 'Recreatie - Jachthaven' een koppeling met deze bestemming is gelegd in verband met het aantal ligplaatsen. Voor dit deel is de vigerende planologisch-juridische regeling overgenomen.

De bestemming is gericht op bescherming, ontwikkeling en instandhouding van de natuurlijke en landschappelijke waarden. Andere functies die in de randmeren voorkomen zijn hieraan ondergeschikt (zoals dagrecreatie en aanleggelegenheid).

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'

Op de Archeologische beleidskaart van de gemeente Dronten wordt voor wat betreft archeologische terreinen en reële archeologische verwachtingen onderscheid gemaakt in 5 categorieën die ‘Archeologisch waardevolle gebieden’ worden genoemd. Zie ook paragraaf 4.8. Een deel van het plangebied valt binnen categorie 5. Hiervoor is de vigerende planologisch-juridische regeling opgesteld, die gebaseerd is op de voorbeeldplanregels behorende bij de Archeologische beleidskaart (Waarde - Archeologie 5).

Aanduiding 'vrijwaringszone - dijk'

Deze aanduiding ziet voor de komende decennia op de reservering van gronden langs de waterkering. In verband met de te verwachten waterspiegelstijging, zal het noodzakelijk zijn de waterkering op te hogen. Binnen het gereserveerde gebied mogen in beginsel geen nieuwe belemmeringen worden opgeworpen die de verbreding en verhoging van de dijk(en) frustreren.

Binnen de aanduiding is geregeld dat het bebouwen en gebruiken van deze gronden op grond van de onderliggende bestemmingen slechts mogelijk is voorzover dat niet in strijd komt met de waterkerende functie en daarover advies is ingewonnen bij het waterschap.

De aanduiding omvat een wijzigingsbevoegdheid. Ten behoeve van de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de nabijgelegen waterkering, alsmede na onherroepelijk worden van de definitieve vrijwaringszone, kan de aanduiding ‘vrijwaringszone - dijk’ worden gewijzigd in die zin dat de zone wordt aangepast indien daartoe als gevolg van wijziging in gebruik, bedrijfsvoering, regelgeving of vergunningverlening aanleiding bestaat.

6.1 Algemeen

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor het bestemmingsplan 'Zuiderzee op Zuid (8065)' is overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening, gelegenheid geboden tot inspraak. Daarnaast is het plan voorgelegd aan de betrokken diensten als bedoeld in het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De resultaten van de inspraak en het overleg zijn opgenomen in Bijlage 7.

In het kader van het vooroverleg zijn de volgende gemeenten geconsulteerd:

• Lelystad
• Noordoostpolder
• Harderwijk
• Zeewolde

Geen enkele gemeente heeft aangegeven dat zij (positief of negatief) belang hecht aan de toevoeging van de woonfunctie op Zuiderzee op Zuid. Met uitzondering van de gemeente Zeewolde. Daarom heeft er met deze gemeente, naast een schriftelijke consultatie, ook een gesprek plaatsgevonden. De reactie van de gemeente Zeewolde op het voorontwerpbestemmingsplan is terug te vinden in Bijlage 7.

Gezien het feit dat er vanuit de overige gemeenten geen nadere interesse is gebleken voor het plan, wordt het niet zinvol geacht hierover een nadere consultatieronde te laten plaatsvinden.

De volgende partijen hebben ook inspraak- en overlegreacties ingediend:

• Provincie Flevoland
• Coöperatieve Vereniging bungalowpark de Boschberg
• Liandon
• Omgevingsdienst Flevoland & Gooi en Vechtstreek

De reacties en de beantwoording van de gemeente hierop is terug te vinden in Bijlage 7.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening moet een onderzoek worden verricht naar de uitvoerbaarheid van het plan.

Algemeen

Zoals ook vermeld is in hoofdstuk 2.2.2 is het appartementencomplex onderhevig aan veranderingen in de recreatiewoningenmarkt. De crisis op de vastgoedmarkt heeft geleid tot gestokte vastgoedontwikkeling. Om de reeds gebouwde appartementen met bijbehorende voorzieningen in stand te houden was een functietoevoeging noodzakelijk. Er is voldoende vraag naar dit type woning gebleken, zie ook hoofdstuk 2.3.4. De functietoevoeging is ook passend in de algemene trend om in tijden van crisis op zoek te gaan naar nieuwe invalshoeken en creatieve oplossingen om aan vastgoed een tweede kans te bieden.

Specifiek

In dit specifieke plan is gekozen voor een ontwikkelgerichte benadering ten opzichte van het initiatief van de eigenaar van het complex. Op deze wijze heeft er een gezonde wisselwerking plaatsgevonden tussen de initiatiefnemers en de lokale overheid. Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar. De kosten voor de planvorming zijn beperkt en komen voor rekening en risico van de ontwikkelende partij.

Grondexploitatie

Wanneer een bestemmingsplan een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan mogelijk maakt en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient op basis van artikel 6.12 van de Wro (tegelijkertijd met de vaststelling van een bestemmingsplan) een exploitatieplan te worden vastgesteld. Onder een aangewezen bouwplan wordt krachtens artikel 6.2.1 van het Bro onder andere verstaan:

• de bouw van een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd.

Het exploitatieplan is in deze situatie de basis voor het doorberekenen van de verhaalbare kosten die de gemeente maakt om de aangewezen bouwplannen mogelijk te maken. Op basis van artikel 6.2.4 van het Bro worden daartoe gerekend de kosten van de aanleg van voorzieningen, de kosten voor het opstellen van gemeentelijke plannen en andere door het gemeentelijk apparaat te verrichten werkzaamheden ten behoeve van de bouwplannen. Daarnaast kan een exploitatieplan vereist zijn indien aanvullende eisen en regels gesteld moeten worden.

Het onderhavige bestemmingsplan bevat een functiewijziging die het mogelijk maakt dat de recreatiewoningen voor permanente bewoning kunnen worden gebruikt. Deze functiewijziging dient in het kader van artikel 6.2.1 van het Bro te worden gezien als een bouwplan. Er worden immers meer dan 10 woningen, die voor andere doeleinden (recreatie) in gebruik of ingericht waren, geschikt gemaakt voor woondoeleinden.

Alle opgenomen uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De enige kosten die de gemeente maakt zijn kosten in het kader van het in procedure brengen van het bestemmingsplan. Ook eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Naast deze kosten, dienen er op grond van de structuurvisie kosten in rekening te worden gebracht voor het aandeel profijt ten aanzien van de bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse verevening. Het aandeel profijt is voor dit bouwplan is zeer beperkt aangezien het aandeel profijt van bestaande bouwplannen uit het vigerende bestemmingsplan in mindering hierop moet worden gebracht.

In de Wro en het Bro is vanaf 1 november 2010 een regeling opgenomen op basis waarvan kan worden besloten om geen exploitatieplan vast te stellen. Deze 'kruimelgevallenregeling' maakt het mogelijk om als gemeenteraad af te zien van het vaststellen van een exploitatieplan, indien de te verhalen kosten niet in verhouding staan tot de kosten verbonden aan het maken van een exploitatieplan. Het gaat dan om situaties waarbij de verhaalbare kosten lager zijn dan € 10.000, er geen fysieke werken als kostenpost worden opgevoerd maar alleen apparaatskosten of de verhaalbare kosten alleen betrekking hebben op aansluiting op de openbare ruimte of aansluiting op nutsvoorzieningen (artikel 6.2.1a Bro). Gezien het feit dat alle in onderhavig bestemmingsplan opgenomen bouwplannen onder deze regeling vallen, zal de gemeenteraad bij vaststelling van het bestemmingsplan worden voorgesteld om geen exploitatieplan vast te stellen.

30 juni 2016.