Dronten - Heuvelpark (2015)

1.1 Aanleiding van het plan

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied ten noorden van het centrum van Dronten, aangeduid als Heuvelpark. Het gaat deels om een bestaande situatie. Daarnaast worden in het plangebied drie nieuwe woongebouwen aan De Helling en een woongebouw aan De Noord mogelijk gemaakt. Het doel van het bestemmingsplan is het bieden van een actuele juridisch-planologische regeling voor het plangebied.

figuur 1. De ligging van het plangebied

1.2 Geldende bestemmingsplannen

Met dit bestemmingsplan wordt bestemmingsplan Centrum Dronten (2010) (vastgesteld op 27 april 2000 en gedeeltelijk goedgekeurd op 19 december 2000) gedeeltelijk vervangen.

1.3 Leeswijzer

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In het volgende hoofdstuk (2) wordt allereerst ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plangebied.

Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader uiteengezet, waarin onder andere wordt ingegaan op de provinciale en gemeentelijke beleidsuitgangspunten ten aanzien van het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt daarna een verantwoording gegeven ten aanzien van de milieu- en omgevingsaspecten die van belang zijn voor het bestemmingsplan. De vertaling van het beleid en van de voorwaarden vanuit de milieu- en omgevingsaspecten naar de juridische regeling, vindt plaats in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan.

2.1 Hoofdopzet

Het plangebied bestaat uit het gebied ten noorden van het centrum van Dronten. Het gaat om het gebied ten noorden van De Helling, verder begrensd door De Noord en het Gangboord. Aan de noordzijde van De Helling liggen vier woongebouwen en een kerk. De twee woongebouwen die direct aan De Helling liggen hebben commerciële dienstverlening en lichte bedrijven in de plint. De woongebouwen daarachter bestaan uitsluitend uit woongebouwen. Ten oosten van de bestaande woongebouwen is nu een parkeerterrein aanwezig.

Ten noorden van de woongebouwen ligt een park met daarin diverse functies. Zo is er een kinderboerderij, een minigolfbaan en ondergeschikte horeca aanwezig.

2.2 De ruimtelijk - functionele kenmerken

- Wonen -

Woningen komen in het plangebied voor in de vorm van appartementen in de woongebouwen. Aan De Helling biedt dit bestemmingsplan de mogelijkheid om nog drie woongebouwen te bouwen. Het gaat om een woongebouw aan De Helling zelf, waarin in de plint diverse commerciële functies (geen detailhandel en horeca) zijn toegestaan. Daarachter zijn twee woongebouwen mogelijk met uitsluitend appartementen. Daarnaast is er een nieuw woongebouw toegestaan aan De Noord.

- Maatschappelijke voorzieningen -

In het plangebied staat een kerk. De kerk staat op de hoek van De Helling en het Gangboord.

- Dienstverlening -

In de woongebouwen die aan De Helling liggen komen dienstverlenende bedrijven in de plint voor. Het nieuwe woongebouw aan De Helling staat dit ook toe.

- Verkeer -

Het Gangboord is de noordelijke ontsluitingsweg van het centrum. Op deze weg geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. In het plangebied worden De Noord en De Helling gezien als verblijfsgebied. Op deze wegen geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. Overigens is De Noord vanaf de rotonde richting het station ook een gebiedsontsluitingsweg, waarvoor een 50 km/uur-regime geldt.

De weg De Noord worden heringericht. Voor deze wegen zijn de herinrichtingsplannen nog niet uitgewerkt.

- Parkeren -

Nu nog is er aan De Helling een groot parkeerterrein aanwezig. Dit verdwijnt door de nieuwe woongebouwen. Parkeren wordt in de nieuwe situatie vooral opgelost door in het openbaar gebied met een verkeersfunctie minimaal 70 parkeerplaatsen te realiseren.

De overige benodigde parkeerplaatsen worden zoveel mogelijk gerealiseerd bij of in de woongebouwen via (ondergrondse) parkeervoorzieningen.

- Groen -

In het noorden van het plangebied ligt een gebied met een groen karakter. Hier komt onder andere een kinderboerderij voor. Ook de woongebouwen aan De Helling staan in een groene setting. Tenslotte is De Noord voorzien van boombeplanting.

- Water -

In het noorden van het plangebied ligt een watergang. Het betreft een hoofdwatergang van het waterschap.

2.3 Uitgangspunten

- Wonen -

De woongebouwen hebben soms centrumfuncties in de plint en soms bestaan ze uitsluitend uit appartementen. Om dit onderscheid aan te geven is gekozen voor een bestemming 'Wonen – Woongebouw' voor de woongebouwen met uitsluitend appartementen en twee gemengde bestemmingen voor de woongebouwen met functies in de plint. Het onderscheid tussen de gemengde bestemmingen ligt in de toegestane functies in de plint.

- Maatschappelijke voorzieningen -

De kerk is een maatschappelijke voorziening, zonder dat er andere functies in de gebouwen aanwezig zijn. Dit perceel is daarom bestemd als 'Maatschappelijk'.

- Dienstverlening -

Dienstverlenende bedrijven zijn toegestaan in de plint van de woongebouwen met een gemengde bestemming.

- Verkeer -

Binnen de ligging van de verkeersbestemmingen is rekening gehouden met de herinrichting van De Noord. Deze weg heeft een brede verkeersbestemming, waarbinnen zowel wegen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en waterpartijen mogelijk zijn.

- Parkeren -

Parkeren is toegestaan in de verkeersbestemming, langs de wegen. Daarnaast worden in een aantal andere bestemmingen eisen gesteld aan de parkeernormen.

- Groen -

Het groen rondom de woongebouwen wordt door middel van een specifieke bestemming beschermd. Het groen in het noorden rondom het dierenpark is toegestaan binnen de bestemming 'Cultuur en ontspanning'. De bomen langs De Noord worden binnen de verkeersbestemming beschermd door middel van een omgevingsvergunningplicht voor het kappen van bomen.

- Water -

De watergang moet behouden blijven. Daarom heeft de watergang een gelijknamige bestemming gekregen.

3.1 Algemeen

Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan. Rijksbeleid is hiertoe niet van betekenis. Er zijn geen rijksbelangen in het geding. Er wordt ingegaan op het provinciale beleid en vervolgens worden actuele gemeentelijke beleidsnotities beschreven.

3.2 Provinciaal beleid

- Omgevingsplan Flevoland 2006 -

In het Omgevingsplan Flevoland (vastgesteld door Provinciale Staten op 2 november 2006) is het omgevingsbeleid van de provincie Flevoland voor de periode 2006-2015 neergelegd, met een doorkijk naar 2030. Het Omgevingsplan is een bundeling van de vier wettelijke plannen op provinciaal niveau: Streekplan, Milieubeleidsplan, Waterhuishoudingplan en Provinciaal Verkeerds- en Vervoersplan (PVVP).

Dronten vallen onder de stedelijke hoofdstructuur in de provincie en heeft als kern langs een ontwikkelingsas een opvangtaak voor de woningbehoefte. De kern Dronten heeft hiermee een verzorgingsfunctie voor het omliggende gebied.

In het Omgevingsplan streeft de provincie naar een voortgaande groei in Flevoland zodanig dat inwonertal, verbindingen, voorzieningenniveau, werkgelegenheid en inkomensvorming goed op elkaar zijn afgestemd. Diverse voorzieningen in wijken zijn medebepalend voor de leefbaarheid in stadswijken en woonkernen. Voor de sociale ontwikkeling van Flevoland wil de provincie bevorderen dat er een voorzieningenpatroon wordt gecreëerd en in stand wordt gehouden. Het voorzieningenpatroon moet naar omvang, samenhang en ruimtelijke spreiding aansluiten bij de behoeften van de bevolking en bijdragen aan een goed woon- en leefklimaat.

- Conclusie provinciaal beleid -

Het plangebied valt binnen het bestaand stedelijk gebied. Aan de verschillende bestemmingsplanonderdelen is in het omgevingsplan, vanwege het abstractieniveau van dit plan, verder geen specifieke aandacht geschonken.

3.3 Gemeente

- Structuurvisie Dronten 2030 -

Op 29 november 2012 heeft de gemeenteraad van Dronten de Structuurvisie Dronten 2030 vastgesteld. In de periode tot 2030 groeit Dronten door als stedelijke hoofdkern, met een regionale verzorgingsfunctie. De centrumfunctie wordt mede versterkt door de verbeterde bereikbaarheid, transformatie van het Hanzekwartier in combinatie met de nieuwe stationsomgeving en het aantrekkelijker maken van het centrum draagt hier ook aan bij.

In Dronten worden bovendien de meeste woningen gebouwd en er is ook in 2030 het grootste aanbod aan bedrijventerreinen en werkgelegenheid aanwezig.

Gezien de huidige economische situatie wordt de woningbouwprognose in Dronten getemporiseerd. Dat houdt in dat de gewenste woningbouwproductie over een grotere tijd wordt uitgemeerd. Dit leidt er toe dat de groeiprognose van Dronten pas later wordt gehaald. Het temporiseren van de woningbouwproductie gebeurt in drie stappen:

• 1. het afbouwen van woningbouwaantallen waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden;
• 2. realisering van woningbouw op locaties die reeds in voorbereiding zijn;
• 3. eventueel na 2020 woningbouw op nieuwe locaties.

Voor het plangebied biedt de Structuurvisie geen concrete uitgangspunten.

- Toekomstvisie 2025 -

In de Toekomstvisie 2025 (2007) stelt de gemeente Dronten zich toekomstgericht en veranderingsgezind voor. In letterlijke zin betekent dit voor Dronten dat de kern de ruimte heeft om gewenste veranderingen (c.q. ontwikkelingen) te kunnen realiseren. De gemeente geeft in de visie aan in welke richting zij wil veranderen.

De prognose voor Dronten is dat het inwoneraantal de komende 20 jaar met circa 25% gaat groeien. De gemeente moet en wil hierop inspelen. Met zes ruimtebiedende perspectieven geeft de gemeente richting aan de toekomst.

- Wonen Dronten 2010 -

Deze nota geeft met het oog op de trends in de woningmarkt beleidslijnen om het wonen in de gemeente Dronten over 10 jaar aantrekkelijk te houden. In de nota wordt een aantal aandachtspunten genoemd voor het beleid ten aanzien van bestaande wijken en nieuwbouw, waaronder:

• vraagverschuiving van huur naar koop;
• vraagverschuiving van woonvormen (met name van standaardeengezinswoningen naar levensloopbestendige woningen);
• behoefte aan duurzame woonkwaliteit (onder andere rust / ruimte / groen, veiligheid en ouderenhuisvesting).

- Detailhandelsbeleid -

Het beleid ten aanzien van detailhandel is verwoord in het Detailhandelsbeleid 2006 (2 november 2006). Er wordt ingezet op versterking van de bestaande winkelcentra. Het centrum van Dronten speelt hierin een belangrijke rol. Het centrum wordt gebruikt voor recreatief winkelen. Hier komt geen perifere detailhandel voor.

- Standplaatsenbeleid gemeente Dronten -

In het Standplaatsenbeleid gemeente Dronten (9 juni 2009) worden standplaatsen in de gemeente toegekend. Er wordt onderscheid gemaakt tussen vaste standplaatsen en overige standplaatsen. Onder de overige standplaatsen vallen dagstandplaatsen en losse standplaatsen. Losse standplaatsen zijn ongewenst. Bedrijven die daar voorheen gebruik van maakten, kunnen nu terecht op de vaste standplaatsen. De vaste standplaatsen zijn in het bestemmingsplan ter plekke geregeld.

- Welstandsnota -

In juni 2013 wordt de Welstandsnota 2013 naar verwachting vastgesteld. Hierin heeft de gemeente Dronten haar welstandsbeleid geformuleerd. Daarmee wil zij aan burgers duidelijkheid geven over de koers die de gemeente vaart met haar welstandstoezicht.

In de Welstandsnota zijn algemene criteria opgenomen. Het noordelijk deel van het plangebied ligt valt binnen het gebied van het Hanzekwartier waarvoor een apart beeldkwaliteitsplan is opgesteld (zie kopje hieronder). Het zuidelijk deel van het plangebied ligt in het gebied 'Dronten centrum'. De bouwplannen voor de nieuwe appartementengebouwen en eventuele andere nieuwbouwplannen in het plangebied worden voorgelegd aan de welstandscommissie voor een toets aan de Welstandsnota.

- Beeldkwaliteitplan Hanzekwartier Dronten -

In het Beeldkwaliteitplan Hanzekwartier Dronten (maart 2013) wordt de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing in het Hanzekwartier beschreven. De dierenweide met daarin het nieuwe woongebouw vallen binnen dit Beeldkwaliteitsplan en wel onder het deelgebied 'Dierenweide'. Dit deelgebied sluit aan op de bestaande en nieuw te bouwen woongebouwen aan De Helling. Deze woongebouwen staan in een groene heuvelachtige omgeving. Deze groene ruimte sluit aan bij het groene karakter van het deelgebied 'Dierenweide'. Beide gebieden worden met elkaar verbonden door middel van wandelpaden.

In het Beeldkwaliteitsplan zijn voor de bebouwing en de openbare ruimte criteria opgenomen. Het bouwplan van het nieuwe woongebouw aan De Noord wordt hieraan getoetst.

- Groenbeleidsplan -

Het Groenbeleidsplan 2006-2015 (2006) geeft een visie voor het openbaar groen in de kernen van de gemeente Dronten. Het plan biedt een kader voor toekomstige keuzes in het groen. Het algemene beleidsdoel voor het gemeentelijke groen is het behoud en de ontwikkeling van aantrekkelijk en karakteristiek openbaar groen dat duurzaam bijdraagt aan een wervend woon- en werkmilieu.

De Noord is de noordelijke entree van Dronten. Deze weg is op enkele plaatsen voorzien van boombeplanting. In het Groenbeleidsplan is aangegeven dat het gewenst is deze boombeplanting te behouden en te versterken. Hierdoor wordt deze belangrijke ontsluitingsweg ruimtelijk benadrukt. Dit bestemmingsplan draagt bij aan het behoud van de boombeplanting langs deze wegen. Voor het kappen van bomen langs deze wegen is namelijk een omgevingsvergunning nodig.

- Stedelijk Waterplan gemeente Dronten -

Het Stedelijk Waterplan gemeente Dronten (2006) biedt een visie op het watersysteem van de kernen in de gemeente. Deze visie wordt in het plan vertaald naar een maatregelenpakket voor de periode 2007-2016. De gemeente tracht hiermee de waterkwaliteit en de ecologische waarden te verbeteren en de beleving en het recreatief gebruik van het water op te waarderen. Het waterplan dient als toetsingskader voor ruimtelijke ingrepen. In het waterplan zijn de volgende concrete maatregelen opgenomen:

• herinrichten van verschillende oevers van de watergangen om de belevingswaarde te vergroten;
• maatregelen nemen die de negatieve invloeden op de waterkwaliteit en daarmee de ecologische potentie wegnemen;
• inrichten van nieuwe watersystemen baseren op de huidige inzichten in waterbeheer (wateroverlastnormeringen die rekening houden met klimaatveranderingen);
• watergangen en kunstwerken zodanig aanpassen, dat het vasthouden van extra water mogelijk is ter voorkoming van het te vaak optreden van wateroverlast in het stedelijk gebied of op andere plaatsen in de polder;
• maatregelen nemen die recreatief gebruik van het water (beter) mogelijk maken.

Binnen het bestemmingsplan is rekening gehouden met de maatregelen voortvloeiend uit het waterplan. In paragraaf 4.4 wordt dit nader omschreven.

- Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan -

In het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) (2004) is het beleidsuitgangspunt 'Duurzaam Veilig' (1997) opgenomen. Het plan heeft tot doel de verkeersveiligheid te bevorderen en tegelijkertijd een goede bereikbaarheid voor alle verkeersdeelnemers binnen gemeente Dronten te bewerkstelligen met daarbij het beperken van verkeershinder. Het GVVP geeft uitvoering aan de principes van Duurzaam Veilig (verblijfsgebieden hebben een maximumsnelheid van 30 km/u). Op het Gangboord geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Ten zuiden van de aansluiting met De Zate is De Noord een 30 km/uur-weg. Ook op De Helling geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur.

- Archeologiebeleid -

De gemeente Dronten heeft een eigen archeologisch beleidsadvieskaart opgesteld. Op de kaart is per gebied aangegeven bij welke ingrepen archeologisch onderzoek nodig is. In paragraaf 4.3 is het plangebied getoetst aan het aspect archeologie.

- Conclusie gemeentelijk beleid -

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met de verschillende gemeentelijke beleidsdocumenten. Daar waar nodig is het gemeentelijk beleid in dit bestemmingsplan vertaald. Daarmee voldoet dit bestemmingsplan aan het gemeentelijk beleid.

4.1 Ecologie

- Normstelling en beleid -

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de EHS geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

Gebiedsbescherming

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied 'Ketelmeer & Vossemeer'. Dit gebied ligt op een afstand van ruim zes kilometer vanaf het plangebied. Dit gebied maakt ook deel uit van de EHS. Verder maakt de Lage Vaart deel uit van de EHS. Gezien de aard van de ingreep en de afstand ten opzichte van deze gebieden is er geen invloed op beschermde natuurgebieden.

Conclusie

Ten aanzien van het aspect gebiedsbescherming zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

Soortenbescherming

Het plangebied betreft een bebouwd gebied. De ecologische waarden in dit gebied zijn gering. Het bestemmingsplan is in hoofdzaak conserverend van aard. Wel worden drie nieuwe woongebouwen aan De Helling mogelijk gemaakt. Als gevolg van de bouw van deze nieuwe woongebouwen worden geen gebouwen gesloopt, bomen gekapt en sloten gedempt. Deze werkzaamheden hebben doorgaans een risico tot het verstoren van soorten. De locatie waar de nieuwe woongebouwen worden gebouwd is momenteel een braakliggend terrein. Dit gebied wordt daarom als ernstig verstoord aangemerkt en is daardoor niet een aantrekkelijk leefgebied voor (beschermde) soorten. Ten aanzien van de nieuwe ontwikkeling lijkt het dan ook niet waarschijnlijk dat er negatieve invloed op (beschermde) soorten optreedt.

Daarnaast wordt er een nieuw woongebouw mogelijk gemaakt aan De Noord. Hiervoor worden wel bomen gekapt. Daarom is voor dit woongebouw ecologisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit het onderzoek blijkt dat er mogelijk effecten zijn op kleine modderkruiper, watervleermuis, meervleermuis en de broedende vogels. Harde, recente gegevens dat deze beschermde soorten gebruik maken van het gebied zijn er niet. Om strijd met de Flora- en faunawet te voorkomen worden daarom voorwaarden gesteld aan de werkwijzen en inrichting van het toekomstige appartementencomplex, zodat geen effect op de populatie beschermde soorten plaatsvindt uitgaande dat de beschermde soorten aanwezig zijn. Het gaat om de volgende maatregelen:

• Meervleermuis/watervleermuis
  • 1. verplicht behoud van de rietkraag langs de Zate;
  • 2. tussen appartementencomplex en Zate enkele bomen behouden/aanplanten;
  • 3. verlichting gebruiken die sterk gericht is op die delen die verlicht moeten worden. Lichtbronnen met weinig verstrooiing gebruiken;
  • 4. achterzijde van appartementen laten uitkijken op waterzijde.
• Kleine modderkruiper
  • 1. geen heiwerkzaamheden in de winterperiode.
• Broedende vogels
  • 1. geen kapwerkzaamheden in de periode 15 maart - 15 juli.

Deze maatregelen worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij. Daarnaast wordt parallel aan dit bestemmingsplan nader onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van deze beschermde soort(groep)en. Dit onderzoek vindt plaats in een groter verband.

Conclusie

Ten aanzien van het aspect soortenbescherming zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.2 Cultuurhistorie

- Normstelling en beleid -

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening moet in bestemmingsplannen aandacht worden besteedt aan cultuurhistorie. Cultuurhistorisch waardevolle elementen moeten in het bestemmingsplan worden beschermd.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

In het plangebied ligt een cultuurhistorisch, waardevolle en beeldbepalende structuur. Het gaat om de toegangsweg De Noord met de bijbehorende groenstructuren. Deze weg is voorzien van een dubbelbestemming, waarbinnen de bescherming ervan is gewaarborgd.

- Conclusie -

De cultuurhistorisch waardevolle structuren zijn beschermd door middel van een dubbelbestemming. Ten aanzien van het aspect cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.3 Archeologie

- Normstelling en beleid -

Voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden is de Monumentenwet van toepassing. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Voor archeologische terreinen, rijksmonumenten en beschermde dorps- en stadsgezichten die wettelijk zijn beschermd op grond van de Monumentenwet hoeft voor het bestemmingsplan geen aanvullende regeling te worden getroffen.

De gemeente Dronten heeft een eigen archeologisch beleidsadvieskaart opgesteld. Op de kaart is per gebied aangegeven bij welke ingrepen archeologisch onderzoek nodig is.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

Volgens het archeologiebeleid van de gemeente Dronten ligt het plangebied grotendeels in een archeologievrij gebied. De noordelijke rand van het plangebied ligt in een gebied waarin onderzoek nodig is als de bodemverstoring meer is dan 1,7 hectare. Dit plangebied maakt dergelijke ontwikkelingen niet mogelijk. Daarom is er geen onderzoek nodig.

- Conclusie -

Ten aanzien van het aspect archeologie zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.4 Waterparagraaf

- Normstelling en beleid -

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets wordt gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied valt in het werkgebied van het waterschap Zuiderzeeland.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

Het bestemmingsplan heeft beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Het gaat in hoofdzaak om het vastleggen van de bestaande situatie. Wel worden er drie nieuwe woongebouwen aan De Helling en een aan De Noord mogelijk gemaakt. In het gebied waar de nieuwe woongebouwen aan De Helling worden gebouwd, ligt nu ook al de nodige verharding in de vorm van een parkeerterrein. In de nieuwe situatie komt er rondom de woongebouwen een park/groenzone. Netto is er sprake van een verhardingsafname. Het gebied aan De Noord is nu onverhard. Daar neemt de verharding daardoor toe.

Als gevolg van de nieuwe woongebouwen neemt het aantal vervuilingseenheden toe. De bestaande riolering ter plaatse heeft echter voldoende capaciteit om deze toename op te vangen. Het regenwater en afvalwater wordt gescheiden ingezameld en afgevoerd.

In het noorden van het plangebied ligt een hoofdwatergang van het waterschap. Deze watergang is bestemd als 'Water' en is daarmee beschermd. Voor werkzaamheden aan of in deze watergang is een watervergunning van het waterschap nodig.

Het plan is aangemeld via de digitale watertoets. Voor het plan is de normale procedure van toepassing. Het bestemmingsplan wordt aan het waterschap voorgelegd in het kader van het wettelijk vooroverleg.

- Conclusie -

Ten aanzien van het aspect water zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

- Normstelling en beleid -

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

In het plangebied komen dienstverlenende bedrijven en kantoren in de plint van woongebouwen voor. Dit zijn allemaal inrichtingen die volgens de VNG-brochure vallen onder milieucategorie 1 en 2. In een gemengd gebied als het centrumgebied, kunnen inrichtingen uit milieucategorie 1 en 2 prima voorkomen naast de woonfunctie. De bedrijfsactiviteiten in het plangebied vormen dus geen hinder voor de woonfunctie.

- Conclusie -

Ten aanzien van het aspect bedrijven en milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.6 Geluid

- Normstelling en beleid -

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

Aan De Helling en De Noord worden in totaal vier nieuwe woongebouwen gebouwd. De nieuwe woongebouwen vallen binnen de wettelijke geluidszones van De Noord, Gangboord/De Oeverloper. Voor de nieuwe woongebouwen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2). Op basis van het akoestisch onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• ten gevolge van het verkeer op De Noord wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden;
• ten gevolge van het verkeer op Gangboord/De Oeverloper is er ter hoogte van het noordelijke bouwblok sprake van een geluidsbelasting in de klasse 48-53 dB. De voorkeursgrenswaarde wordt door deze wegen overschreden. De uiterste grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Op het zuidelijke bouwblok is geen sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;
• ten gevolge van de 30 km/h-wegen is er sprake van maximale geluidsbelastingen in de klasse 53-58 dB ter hoogte van de bouwvlakken. Voor 30 km/h-wegen is echter geen formeel toetsingskader;
• maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting zijn niet mogelijk of doelmatig;
• de uiterste grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Ten behoeve van de ontwikkeling van het noordelijk bouwblok moet het college van burgemeester en wethouders van Dronten ten gevolge van het verkeer op Gangboord/De Oeverloper een hogere waarde van maximaal 53 dB vast te stellen.

- Conclusie -

Ten aanzien van het aspect geluid zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.7 Bodem

- Normstelling en beleid -

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

Op de plaats waar de drie nieuwe woongebouwen worden gebouwd aan De Helling is de bodem gesaneerd. Door de sanering zijn de verontreinigingen uit de bodem gehaald. De bodem is nu weer geschikt voor de woonfunctie. In het kader van de omgevingsvergunning voor de bouw van de woongebouwen wordt een bodemonderzoek uitgevoerd.

Voor het woongebouw aan De Noord is het zo dat de bodem onverdacht is voor verontreiniging. Dat komt door het historische gebruik van de grond, waarop geen verdachte activiteiten hebben plaatsgevonden.

Voor de rest van het plangebied geldt dat het gaat om een reeds ingericht gebied, waar geen ontwikkelingen aan de orde zijn. Verondersteld wordt dat de bodem geschikt is voor het huidige gebruik.

- Conclusie -

Ten aanzien van het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.8 Luchtkwaliteit

- Normstelling en beleid -

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

In het plangebied worden vier nieuwe woongebouwen mogelijk gemaakt.

In totaal gaat het hier om circa 80 - 90 appartementen. Dit valt onder de regeling niet in betekenende mate bijdragen.

- Conclusie -

Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.9 Externe veiligheid

- Normstelling en beleid -

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR)1 en het groepsrisico (GR)2.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

In het plangebied zijn geen gasleidingen aanwezig. Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Wel ligt ten noordoosten van het plangebied, aan De Noord 34, een lpg-tankstation.

Lpg-tankstations zijn inrichtingen volgens het Bevi. Het lpg-tankstation heeft een doorzet van 999 m3/jaar. Deze doorzet is vastgelegd in de omgevingsvergunning voor milieuactiviteiten. In het kader van het plaatsgebonden risico moeten de volgende afstanden in acht genomen worden:

• vanaf het vulpunt: 35 meter;
• vanaf het ondergrondse reservoir: 25 meter;
• vanaf de afleverzuil: 15 meter.

De zone rondom het vulpunt is op de verbeelding weergegeven. Binnen deze zone zijn geen woningen aanwezig. Ten aanzien van het plaatsgebonden risico zijn er dan ook geen knelpunten aanwezig.

Voor de verantwoording van het groepsrisico heeft er een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) plaatsgevonden. Uit deze QRA blijkt dat het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde blijft.

Echter in dit bestemmingsplan wordt het woongebouw aan De Noord mogelijk gemaakt binnen de 150 meter contour van het groepsrisico. Daarom is er een nieuwe berekening van het groepsrisico uitgevoerd (zie bijlage 3).

In het kader van de verantwoording van het groepsrisico wordt het plan voorgelegd aan de Veiligheidsregio Flevoland en aan de brandweer. De adviezen van de Veiligheidsregio en de brandweer worden in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen.

- Conclusie -

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.10 Kabels en leidingen

- Normstelling en beleid -

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

In het plangebied liggen geen kabels en leidingen waarmee rekening gehouden moet worden.

- Conclusie -

Ten aanzien van het aspect kabels en leidingen zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.11 M.e.r.-beoordeling

- Normstelling en beleid -

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

- Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan -

Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkelingen treden er geen belangrijke negatieve milieugevolgen op. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in dit hoofdstuk zijn opgenomen. Voor het bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

- Conclusie -

Voor dit bestemmingsplan is geen sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht.

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan voorkomen. Net als in de planregels zijn de bestemmingen op alfabetische volgorde geplaatst.

- Cultuur en ontspanning -

In het noorden van het plangebied ligt een kinderboerderij met diverse dagrecreatieve functies. Dit gebied heeft de bestemming 'Cultuur en ontspanning' gekregen. De bestemming is toegesneden op de nu voorkomende functies (kinderboerderij, een minigolfbaan en ondergeschikte horeca). Daarnaast is ondergeschikt ook een kinderopvang toegestaan.

De ligging van de bebouwing is vastgelegd door middel van een bouwvlak. Er is gekozen voor een groot bouwvlak waarbinnen de bebouwing flexibel geplaatst kan worden. Binnen het bouwvlak mag maximaal 15% worden bebouwd.

De parkeervoorzieningen zijn gemaximaliseerd op 5 plaatsen. Hierbij moet worden gedacht aan invalide parkeren en kort parkeren voor laden en lossen.

- Gemengd - 1 -

Aan De Helling liggen twee woongebouwen met kantoren en commerciële dienstverlening in de plint. Vanwege deze mix van functies vallen de gebouwen onder de bestemming 'Gemengd - 1'. De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maatvoering van de gebouwen is op de verbeelding weergegeven.

Binnen deze bestemming zijn vrije beroepen bij de woningen toegestaan.

- Gemengd - 2 -

Aan De Helling bestaat ook de mogelijkheid een nieuw woongebouw te bouwen. Ook hier zijn diverse functies in de plint toegestaan. Het gaat hier om commerciële dienstverlening, sociaal medische doeleinden en lichte bedrijvigheid. Daarom heeft dit gebouw ook een gemengde bestemming, namelijk 'Gemengd - 2' gekregen. De maatvoering van de gebouwen is op de verbeelding weergegeven. Bij dit woongebouw is ook een ondergrondse parkeergarage toegestaan.

Er is gekozen voor een groot bouwvlak. Binnen dit bouwvlak kan het woongebouw flexibel worden geplaatst. Om te voorkomen dat het hele bouwvlak wordt volgebouwd is geregeld dat maximaal 35% van het bouwvlak mag worden bebouwd.

Bij de woningen is een aan-huis-verbonden beroep toegestaan. Hiervoor geldt een maximale oppervlakte van 40% van de woning tot een maximum van 60 m2. Bovendien is er een afwijking (met omgevingsvergunning) opgenomen om ook kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toe te staan. Ook hiervoor geldt een maximale oppervlakte van 40% tot een maximum van 60 m2.

Binnen deze bestemming zijn vrije beroepen bij de woningen toegestaan.

- Groen -

Rondom de woongebouwen aan De Helling is structuurbepalend groen aanwezig. Het is van belang dat dit groen behouden blijft. Daarom is hier gekozen voor de bestemming 'Groen'. Om het groene karakter van dit gebied te behouden zijn er geen gebouwen, overkappingen en parkeervoorzieningen binnen deze bestemming toegestaan.

- Maatschappelijk -

De kerk is bestemd als 'Maatschappelijk'. Naast deze functie zijn hier ook verscheidene andere maatschappelijke functies toegestaan. De gebouwen mogen alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maatvoering van de gebouwen is op de verbeelding weergegeven.

- Verkeer -

Het Gangboord betreft een hoofdontsluitingsweg. Deze weg valt daarom onder de bestemming 'Verkeer'. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd.

- Verkeer - Verblijf 1 -

De wegen binnen het plangebied hebben naast de verkeersfunctie ook een verblijfsfunctie. De wegen zijn daarom bestemd als 'Verkeer - Verblijf 1'. Binnen de bestemming zijn parkeerplaatsen langs wegen toegestaan. In deze bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd.

- Water -

De watergang ten zuiden van het Gangboord valt onder deze bestemming. Ter bescherming van de waterhuishoudkundige functie van deze watergang zijn er geen gebouwen en overkappingen toegestaan.

- Wonen - Woongebouw -

Aan De Helling staan achter de woongebouwen met centrumfuncties in de plint twee woongebouwen zonder centrumfuncties. Daarnaast is het mogelijk om achter het nieuw te bouwen woongebouw aan De Helling twee nieuwe woongebouwen zonder functies in de plint te bouwen. Tenslotte mag er een nieuw woongebouw worden gebouwd aan De Noord. Al deze woongebouwen vallen onder deze bestemming.

De gebouwen mogen alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maatvoering van de woongebouwen is op de verbeelding weergegeven. Om aan de parkeernormen te kunnen voldoen is een (ondergrondse) parkeergarage bij alle woongebouwen toegestaan.

 

Voor de nieuwbouw aan De Helling is er gekozen voor een groot bouwvlak. Binnen dit bouwvlak kunnen maximaal twee woongebouwen flexibel worden geplaatst. Om te voorkomen dat het hele bouwvlak wordt volgebouwd is geregeld dat maximaal 35% van het bouwvlak mag worden bebouwd. Andere bouwvlakken met deze bestemming die in het plan voorkomen mogen voor 100% worden bebouwd. Bij deze locaties is het bouwvlak of afgestemd op de bestaande situatie (twee woongebouwen aan De Helling) of is er een kleiner bouwvlak opgenomen, waardoor er minder ruimte is om te schuiven (nieuw woongebouw aan De Noord).

Bij de woningen is een aan-huis-verbonden beroep toegestaan. Hiervoor geldt een maximale oppervlakte van 40% van de woning tot een maximum van 60 m2. Bovendien is er een afwijking (met omgevingsvergunning) opgenomen om ook kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toe te staan. Ook hiervoor geldt een maximale oppervlakte van 40% tot een maximum van 60 m2.

Binnen deze bestemming zijn vrije beroepen bij de woningen toegestaan.

- Waarde - Cultuurhistorie -

De Noord heeft cultuurhistorische waarde. Daarom is deze weg voorzien van een dubbelbestemming. Binnen deze dubbelbestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Verder geldt voor diverse werken en werkzaamheden die het cultuurhistorische karakter kunnen aantasten een vergunningplicht.

6.1 Algemeen

Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijk en de economische uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij de economische uitvoerbaarheid gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan de grondexploitatieregeling van toepassing is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

- Overleg en inspraak -

Omdat de gemeente participatie van burgers en belangenorganisaties belangrijk vindt heeft de gemeente deze partijen de mogelijkheid geboden reacties op het voorontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken. In dit kader is het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd en is het plan opgestuurd naar de overlegpartners.

Het woongebouw aan De Noord betreft een nieuwe bouwmogelijkheid. Om die reden is er tijdens de inspraakperiode voor de bouw van het nieuwe woongebouw een inloopmiddag gehouden. Tijdens deze periode zijn reacties ingediend. In hoofdstuk 7 staat hierover een nadere toelichting.

- Ontwerpbestemmingsplan -

De resultaten van overleg en inspraak zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn zienswijzen kenbaar gemaakt. Deze zijn overwogen en voorzien van een antwoord. Dit is opgenomen in het raadsbesluit in bijlage 4.

- Vaststelling bestemmingsplan -

Het bestemmingsplan is op geringe manier aangepast aan de zienswijzen en gewijzigd vastgesteld op 24 april 2014. Het raadsbesluit is opgenomen in bijlage 4. Na de vaststelling wordt het bestemmingsplan nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Het gaat om een grotendeels ingericht gebied waarbij er geen kosten zijn verbonden aan het bestemmingsplan. De gronden waarop de nieuwe woongebouwen worden gebouwd, zijn in eigendom van de gemeente. De gemeente draagt de kosten voor het bouwrijp maken van de grond. De gemeente heeft een grondexploitatie vastgesteld waaruit een positief resultaat blijkt. De gemeente heeft hiervoor geld in de begroting gereserveerd. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid voldoende aangetoond.

6.4 Exploitatieplan

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden, diverse eisen en regels gesteld kunnen worden.

Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van vier nieuwe woongebouwen. Dit valt onder de bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. In de Wro is opgenomen dat voor dergelijke bouwplannen, in verband met het kostenverhaal van de gemeente, in beginsel een exploitatieplan vastgesteld moet worden. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten, en het stellen van eisen en een fasering niet noodzakelijk worden geacht.

De gronden waarop de nieuwe woongebouwen worden gebouwd, zijn in eigendom van de gemeente. Dit betekent dat de kosten in verband met realisatie van het plan voor rekening van de gemeente (initiatiefnemer) komen, evenals de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en de eventuele planschade. Middels de uitgifte van de grond worden de kosten verhaald op de koper van de grond. Omdat hiermee het kostenverhaal geregeld is, en het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is, beslist de gemeenteraad bij de vaststelling van het plan dat er geen exploitatieplan wordt opgesteld.